故事20 | 智慧湾：曾经的仓库+集卡+堆场+搅拌站，如今“六区融合”打造上海首个“创新城区”
雨说：从今年4月8日起，每周星期三晚上八点，“上海转型发布”公众号都会推送一个“专注20年转型实践，讲述20个更新故事”的系列访谈，邀请一群志同道合者，为大家讲述20年来，在上海这座日新月异的城市里，在产业转型与城市更新的实践中，在一批批成功案例的背后，有哪些鲜为人知的故事？以及那一代人的执着、智慧、勇气和担当。
今天，讲的最后一个故事是智慧湾。至此，20个故事已全部讲完了。感谢参与讲故事的许多老朋友、老同事，你们中的大部分人虽然已经退休，但是，昨天的作为，今天的故事，留下一份精神财富也是弥足珍贵的。同时，感谢广大关注“上海转型发布”的朋友们，是你们的“阅读”、“点赞”、“在看”和“关注”，鼓励着我们坚持把20个故事讲完了。
今后，“上海转型发布”将努力把更多精彩的内容奉献给大家！
本期访谈嘉宾：
夏雨（现任上海产业转型发展研究院首席研究员，曾经在市政府办公厅、市经委和宝山区政府工作）
钱士忠（现任上海产业转型发展研究院副院长）
江瑞勤（宝山区滨江委主任，时任宝山区发改委副主任）
韩家红（时任上海三毛企业集团股份有限公司总经理）
刘成龙（时任三毛网购公司总经理）
陈剑（上海科房投资有限公司董事长兼总经理、上海智慧湾投资管理有限公司董事长兼总经理）
夏雨：所谓“一号创新带”，是宝山区将地铁一号线在区域中的七个站点、尤其是其中四个站点周边的二十多个转型而来的产业园，集中打造形成一条以创新经济为特色的产业带。而智慧湾就是其中的一个核心区域，它位于蕰川路6号，吴淞江与蕰川路的西北角，开始是由三毛仓库和市政公司搅拌站构成，约160亩地；之后镇里分两批增加了56亩地。去年，又扩大到江对岸东南角的交运仓库117亩地。目前，有三家市属国企、一家区属国企和镇里还计划将近百亩地与智慧湾合作，再加上区里把一些公共空间委托其功能开发。这样，今年底智慧湾的范围将扩大到400亩，明年可超过500亩，涵盖了蕰川路大桥四个角中的三个。从这点看，它已远远超越了传统的一个文创园或科创园规模。
图片说明：夜晚智慧湾灯火辉煌，尽显一片繁华景象。
韩家红：三毛仓库占地面积127亩，东面紧挨着南北高架，南面紧邻吴淞江。随着纺织业的衰落，仓库主业萎缩，成了对外出租集装箱的堆场，环境恶劣。同时，周边居民区日益增多，我们就更显得格格不入，加上门口还有个混凝土搅拌站，噪音、粉尘污染严重，我们每年都能收到居民的大量投诉。
2008年，夏区告诉我们企业要准备转型了，可以自己做，也可以引入第三方团队来做，但总的就一句话，必须转型。我们知道，这里不太好做，因为在高架桥下面，交通动线不好，环境更不好。虽然占地很大，但容积率很低。当时周边除了智力产业园，我们要算第一家转型的了。所以，找了很多团队来看，但要么不敢接，要么就把费用压得很低，或者改造方向是大物流、自动化仓库之类的，和区政府的产业导向不相符。
既然第三方不好找，我们就决定自己做了，2010年已经是工业2.0时代了，所以肯定要带主题来做才行。当时定的一个主题是网购生活广场。那时候淘宝还没有火起来，但我们觉得网购是线上和线下融合的一个产物，很有前景。三毛公司平时和日本公司业务来往很多，为了这个项目，我们与日方合资成立了一家公司，共同设计方案，还安排很多员工去日本学习，看看那边的商业服务理念。
三毛网购生活广场的设计完成后，从2010年7月开始改建，计划投资9880万。后来，在区政府支持下，将建筑面积由原来的25390平方米增加到36166平方米，整个投资预算也追加到了1.24亿。这次转型，我们克服了三个难题：
图片说明：原来三毛仓库中集装箱堆场的一角。
第一是混凝土搅拌站。现在园区沿江一排排漂亮的集装箱，以前是混凝土搅拌站，属于市政材料公司，每天集卡进进出出，环境非常恶劣。如果我们要转型，肯定得把这个搅拌站解决掉，不然没人要过来。混凝土搅拌站虽然属于国企，但也不愿租给国企，只愿意租给政府。于是，在区镇两级支持下，由顾村镇出面，先把它租下来，然后镇政府再租给我们。
第二是公司内部阻力大。因为三毛仓库每年有5、6百万的租金，尤其是靠近搅拌站的那四栋主楼出租非常好。我们是上市公司，投入就要考虑到回报，转型改造投入大，很可能会造成亏损，所以不少人认为没有必要转型。但和区里商量后，我们还是决定从租下来的搅拌站和四栋主楼开始转型。因为这四栋房子产权比较完整，我们在这上面投资是合法的，没有后遗症。
第三是配套设施缺失。这里原来是仓储用地，所以煤、电、气设施几乎都是空白的，现在要变成园区了，所有指标都要重新配，比如生活污水要分流，电要增容，煤气也要等。但我们离周边资源接口都很远，等于全部要重新做。
当时对仓库的改造是按照线下店设计的，很不巧的是，当我们改建到一大半时，2012年钓鱼岛事件发生，原来有意向入驻的170多家日商都不过来了，无奈，我们只能独自建设，到2013年底竣工。这次转型运气不好，留下了很大的遗憾。
刘成龙：是啊，我们是企业，不改造一年稳定几百万的租金收入。改造后，还需要支付搅拌站每年100万的租金，更别说一期投入1.24亿资金，6000万是借银行的钱，建成后招不了商，钱怎么还？所以当时我们都傻眼了。那时，韩总指派我担任招商总经理，我天天睡不着，不知道怎么弄。
图片说明：园区入口处，一家3D打印咖啡馆开在色彩鲜亮的集装箱内。
就这样，从2013年底到2015年上半年，我们非常艰难地消化了一万多平方米，能招进来就不错了，根本谈不上什么产业定位、产业导向。但当时政府还是很支持的，锦江之星开业需要开业许可证，但这里是工业用地，区政府通过开协调会，用会议纪要把这件事给定了下来，夏区他们当时真的顶了相当大压力。
就在我们最困难的时候，幸亏夏区把科房团队引了进来，使这个项目有希望起死回生。我们原目标是一、二期能达到800万一年的租金就很不错了。2015年11月租给陈总后，变成每年2500万的收入，现在测算下来投资回报比达到18%。所以，集团、仓库、职工对这个项目都非常支持。
夏雨：说来也是好事多磨，三毛仓库自主转型受挫后，企业进退两难，要生存只能拉进篮子就是菜，但当时的条件拉也很难拉，作为鼓励支持他们转型的人，我心里这块石头当然也一直放不下。有一件事触发了我找重庆轻纺集团董事长张文卿的念头。那是2015年初，我听说三毛又要把部分房子租给一家企业作长租公寓，而且合同文本和请示已报到集团，刚巧张董在外出差，还没来得及处理。所以，我赶紧跟张董通了电话，交谈中发现三毛仓库也是他的一块心病。原来，三毛仓库的母公司三毛股份是上市公司，转型失败后直接影响上市公司的效益。因此，集团把三毛仓库从三毛股份中剥离出来放到集团，上市公司的报表好看了，但集团却承担了这个出血点，如何止血一直困扰着集团领导。我向张董建议，三毛仓库必须有一个整体运作能力强的团队来运营，才能从根本上解决问题。张董完全认同我的观点，并约好回上海后实际考察我们推荐团队做的项目。记得那天第一站看了长阳谷，张董曾经是长阳谷前身——中纺机的老总，他看了后非常感慨；第二站去了半岛湾，对那里也是赞不绝口。座谈时，张董同意通过邀标方式，选择一家有实力、有实例、有能力的企业整体运营三毛仓库。
之后，区政府牵头组织了这次评标会，有三家企业参加投标，评委则由轻纺集团、三毛仓库、区发改委、经委、商务委、科委和规土局等参加。最后，科房集团以远远领先的得分脱颖而出，并按程序获得了集团的批准，接手整体运营三毛仓库。
图片说明：智慧湾街区处处繁花似景。
刘成龙：2015年6月我们基本确定要和陈总合作了，在谈具体协议时，因为仓库老员工怎么安排是个问题。谈判中，陈总公司内部高层全部反对，从中午一直谈到半夜11点半，期间连饭都没安排，我只好饿着肚子回家。最后陈总顶着内部压力拍了板，园区岗位优先安排这里的老员工。真的要感谢陈总，帮我们稳定了员工，不然后续很难交接，这些都是仓库的老员工，没安排好会闹事的。
陈剑：我是2015年5月开始接触这个项目的，2015年11月动工，2016年9月9日“一号创新带”建设启动暨智慧湾科创园开园。当时最大阻力在内部，没有一个人是赞同接手的。公司汪总曾经晚上来这里考察，发现桥对岸，也就是一号线呼兰路站过来的路几乎难以下脚，都是积水，没路灯、没商业，也没人。开车更不方便，这里在高架桥下面，不能左转弯。财务总监是位女性，也来考察过，说这里集装箱卡车太多了，白天走在路边都很害怕。除了内部不看好，业主方也不认为我们能做好。当时只准备先把1/3部分交接给我们，条件较好的二期还继续在出租，要求一期招商70%以后再交接二期，估计他们也是不太放心，所以不敢一下子全部交给我们。
陈剑：虽然我直觉这个项目可做，但真的要做，尤其是怎么把企业吸引过来，也是非常头痛的一件事，因为这里的办公氛围和外围环境太差了。里面要做好不难，难的是周边环境，大环境不好，企业是不可能来的。我们招商时只要说在宝山，很多企业就直接挂电话。
所以，首先是要改善大环境。比如，怎么解决交通便利问题，一号线呼兰路站是在吴淞江对岸，刚才说了以前根本没法走，我们就把原来从站点下来到过桥到园区这一路全部改造美化起来，墙上涂鸦、地面加高铺地板、装上路灯、开入园口等，这样，从站点下来到园区只有400米距离，园区一下子变成了邻近地铁站概念了，而且一路风景独好。再如我们投资新建了一片公共绿地，改造了沿路原来杂乱的绿化带，使周边环境品质大为提升。
图片说明：一个属于工业时代的滑道，完整保留在3D打印文化博物馆内。
其次是产业定位到底做什么？如果说一开始就规划要做一二三，那纯属吹牛。3D打印产业确立得比较早，主要和房子特点有关系，这里保留了过去毛麻仓库滑道，同时我们也有VR和机器人的资源，相应地引入了一些。园区需要在内容上有一定的深度和高度才行，我们逐步聚焦到4个方面：3D打印、智能微制造、VR/AR和人工智能等新型产业。同时，还为相关企业提供管理咨询、金融融资、人才培训、政策对接等服务，使园区成为创新高地、创意源地和创业福地。我个人比较喜欢科技和艺术融合，所以我们打造的中国3D打印文化博物馆，也起到画龙点睛的作用。
第三，这地方还要有个大的区域定位，也就是大社区的概念，集生产、生活和生态于一体，24小时开放，没有围墙。我们讲的“六区融合”也是一个不断深化的过程。首先，我们是一个科技与文化融合的新型产业区。其次，应该是一个对周边有强大辐射和吸引力的开放社区。我们把高架桥下面的公共空间改造了，蕰川路大桥对岸的道路、环境改造了。在这里举办了近百场活动，吸引人数累计超过50万。如2019Robotex世界机器人大赛、上海城市业余联赛室内穿越机竞速赛、上海国际3D打印嘉年华、史依弘京剧系列展演、宋思衡与机器人的音乐狂想等，成了周边居民向往的“城市客厅”。第三是丰富多彩的馆区，除了3D打印博物馆，还有VR/AR体验馆、智能微制造展示馆、画廊艺术馆等。第四是具有特色的商区，园区也要有满足人民群众对美好生活向往的功能，我们这里有社区影院、十余个风格迥异的咖啡馆、托儿所、书店、商务酒店、茶室、婚庆会馆、特色餐饮、篮球场、足球场、橄榄球场、射箭馆、健身馆等等，为引导和满足周边居民新消费提供了条件。第五是景区，我们按照4A景区的标准，以水为脉，以绿为轴，集艺术欣赏、体育健身、文化休闲、科普教育为一体，并成为上海首家科普公园，形成了12个科普场馆和12个实践区。第六是学区，成为一个人们学习、培训、寓教于乐的好去处。因为六区有一个共同特点：就是让人们通过科普、艺术、体育、文化等不同场馆和项目的体验，获得知识，陶冶情操，是一个体验性、互动型、沉浸式的新型社区学校。总之，园区实际上是个大IP，入驻园区的340多家企业，是一个个小的IP。今年我们第一次举办夜生活节，结果一下子来了上万人，周末每天更是2万人以上，把周边居民的消费欲望都带起来了，市商务委还授予了夜间经济示范区的称号。
图片说明：2019Robotex世界机器人大赛现场。
因为三毛仓库成功了，顾村镇很信任我们，又陆续把一些原先的搅拌站、堆场、修理厂交给我们改造运营，我们就不断增加各种社会需要的功能，让到这里来的人都很开心，很方便，也能挣到钱，因为企业挣不到钱，园区肯定是失败的。我们这里有30个网红大咖，有博物馆、剧场、会议中心等，这些公共空间加起来有1万多平方米，每天都会有活动、交流，有人来参观，所以园区实际上变成了一个大平台，把企业的平台、区域的平台结合在一起了。
江瑞勤：还记得第一次见陈总时，他正准备接手这个项目，听他讲这个地方未来的发展思路，我一下子就觉得非常专业，整个视野就是不一样。
所以，要说政府支持，第一就是帮助企业选择专业团队。我们制定的商务标和技术标都非常细化，比较运营商的资质、开发能力和运营经验，还有整体方案的可行性、操作性、功能定位与区域的融合度等。找准了团队，就成功了一半。
图片说明：经过改造，从地铁站下来到园区的道路焕然一新。
第二是怎么支持专业团队。因为专业团队进来后，他肯定会遇到很多问题，这个时候你不能说把它引进来后，说撒手不管了。陈总不单是在做一个园区，而是让整个区域的品质都升级了，比如他改造的国际会议中心，现在各种活动排的满满的，举办了近百场各类活动，如有名的混沌大学许多课程和活动都放在这里，大大提升了区域影响力；他用仓库改造的依弘剧场，开创了以企业为主体、政府支持，建设京剧主题剧院的先河，受到了中宣部的肯定；他把原来盲流成群、垃圾成堆的高架桥下，改造成集体育与科普为一体的“智慧湾·桥空间”。所以，对这种既有市场能力、又有社会责任感的企业，政府理应大力支持。具体讲，智慧湾创造性地用集装箱在原来集装箱堆场上构建的“集装箱创客部落”，不仅外形别致美观，而且实用，深受中小微科创企业欢迎。对这类创新，区政府及相关部门就敢于担当、积极支持，解放日报头版头条还对此作专题报道。
第三是怎么支持园区发展。区、镇两级都对园区发展制订了扶持政策，包括为园区解决排污纳管，政府投了一千多万元；企业入驻集装箱创客部落，各类商家入驻园区，受到土地性质等障碍时，政府都会以专题会议的形式帮助解决。最近，星巴克在全球第三座、中国第二座、大陆第一座集装箱咖啡馆即将在智慧湾开张，这也是区政府及有关部门靠前一步，创新审批服务的结果。
图片说明：集装箱在灯光衬托下的独特魅力。
钱士忠：智慧湾项目越是成功，与它一江之隔的交运仓库脏乱差现状的反差就越大，2017年底，夏区跟我商量，准备邀请上海交运集团董事长张仁良，副总裁董珞去考察智慧湾，争取尽可能促使两家的合作。夏区告诉我，这个交运仓库占地117亩，周边天章仓库、中印仓库、出版仓库、莱卡食品厂先后转型，唯独这块堆满钢材、集卡出入频繁的交运仓库还没有解决。其中很重要原因就是企业没有这方面的能力和团队。张董是我老领导，董珞是我老同事。我一听觉得这种以实地考察的方式切入非常好，他们肯定有感觉会支持。
那天，我们陪同张董、董总仔细考察了智慧湾，两位领导对智慧湾转型成果高度认可。之后，交运集团内部统一了思想，研究院参与了交运与科房两家合作方案的拟定工作，张董高度重视这个转型项目的推进。我们和董总、陈总以及双方团队在方案制订中，创造性地提出了“龙虾三吃”的合作模式，既依托了国企的资源优势，也发挥了民企的机制优势。2019年底，宝山区政府、交运集团和科房集团举行了隆重的“交运·智慧湾”项目开工仪式，预计到今年四季度，一个更加美仑美奂，充满创新活力和生态感的“交运·智慧湾”将展现在世人面前。
图片说明：每天入夜，这里成了周边居民健身休闲的好去处。
最近几年，研究院还与百联集团、光明集团、隧道股份、开伦集团等密切沟通，配合、协助这些企业在智慧湾周边的存量地块如何合作联动。也非常感谢百联总裁徐子瑛、副总裁杨宏杰，开伦集团董事长宋鲁军、总经理陈晓维，在他们的支持下，相关存量地块的合作都已进入实质性阶段。
陈剑：有这样的考虑，但主要看政府，企业可以多做些具体工作。一号线呼兰路站到共富新村站大约1.7公里，如果东西各延伸500米左右，在这个约2平方公里、3000亩地的区域内，有大约1000亩是转型过来的产业园、1000亩左右是居住区、还有1000亩左右是商业、教育、文化、卫生以及各种公建配套，在这种曾经的工业区，后来城市化，现在又是新产业集聚的地方，最有助于吸引各类创新企业、创新机构、创新文化和创新平台乃至创新标识的集聚，这对于上海建设全球科创中心是一种基础性的支撑，我觉得一号创新带已初步具备了这种条件，智慧湾愿意在其中发挥更大的作用。
图片说明：原来的沙石料码头，现在变成了市民音乐广场。
夏雨：创新城区的概念是美国智库布鲁金斯学会在2014年提出来的，它的基本内涵就是在一个特定城市空间里，集聚着研发机构、创业企业以及相关的服务机构，这个区域里居住、办公、商业、文化和公共服务是混合交融的，功能上集约紧凑，公共交通通达性好，线上线下交流便捷，生活配套完善。这种物理空间，对创新人才、创新企业、创新成果的吸引、转化和辐射都极为有利。而在创新城区产生的三种路径中，这里是属于“传统老工业区通过产业转型”而来的一种。在陈总的倡议和顾村镇支持下，研究院专门做了“一号创新城区”的课题研究，从现有基础、未来发展空间以及趋势看，在这2个平方公里左右的特定城市空间里，形成“创新城区”的条件确实已经具备。
夏雨：大体上有三个方面：
第一、它是新旧动能转换非常生动具体的体现。在我国有大量存量工业用地需要调整，使之成为发展新产业、新业态、新经济的空间，这种调整既符合新发展理念，又符合存量时代要求，是一举多得的。比如：它不仅使环境得改善、存量得盘活、地区得功能、资产得增值、资源得节约、经济得发展，而且能够带动就业、带动消费、带动转型，在当前推动经济内循环中也有很强的现实意义。难怪我陪同老领导奇帆市长两次考察智慧湾，他对这种盘活存量的模式大加推崇，对园区内功能齐全、生机勃勃的创新氛围赞口不绝。
第二、产业转型城市更新是一个循序渐进不断提升的过程。从三毛仓库自主转型，到科房集团再次调整提升，前后经历了12年时间。其间有进步、有曲折、甚至也有失败。但是，失败是成功之母，只要坚持方向不变，各方面共同努力，终归会有好的结果。如今，周边十几个转型而来的产业园也都在不断升级。下一步，在创新城区的特定空间里，这些产业园将进一步起化学反应，与周边的社区、商业、文化、教育等城市功能融为一体，演变成一个生机盎然、充满希望和活力的“创新城区”。
图片说明：智慧湾内，有一座世界最长的3D打印混凝土桥。
第三、项目成功背后离不开有抱负有眼光有能力的企业家。陈总在上海已有18个园区成功案例，但智慧湾是他倾注心血最多的一个，无怪不少下属埋怨他对其它的项目现在都不太关心了。其实，智慧湾这个项目要操作成功，难度是非常大的。如果没有魄力和眼光，没有情怀和抱负，是不可能来接手的；同时，如果没有能力和毅力，没有智慧和策略，也是做不好的。所以，从这个意义上讲，当前政府优化营商环境中很重要的一点，就是要让这一类的企业家，能够在你那方土地上如鱼得水、大展身手、实现梦想。也就是说，你给他一份信任和支持，他定会给你带来一份惊喜和收获。
