海外置业是当下许多人的理财方式之一。然而，由于置业行为发生在海外，很多投资者难以亲临现场了解情况，海外置业往往只能高度依赖于国内的中介公司。一旦中介公司不够稳妥，投资者的处境就异常被动。

在海外投资的过程中，李先生就遇到了这样一个“不省心”的中介公司——美亚基业房地产经纪（上海）有限公司（下简称“美亚基业”）。在李先生为位于美国德克萨斯州的一处房产支付了55850美元的定金、托管费后，原本在中介口中条件优越的“莫顿花园”项目变得异常起来，整个项目进度异常缓慢，房屋建造迟迟不动工。甚至，在整整拖延了2年后，房屋开发商宣告破产。李先生的海外投资，最终钱财两空。

作为中介公司，“美亚基业”本应对委托人尽到勤勉、谨慎的调查、审核义务，为何在李先生的海外投资过程中，“美亚基业”对开发商的异常却迟迟没有察觉？李先生以居间合同纠纷为由，将“美亚基业”房地产经纪（上海）有限公司告上了法庭。根据裁判文书网公示的裁判文书，2021年1月，上海市黄浦区人民法院对此案件进行了判决，被告“美亚基业”应向李先生支付购房定金损失44,400美元。

▲配图，图文无关海外投资遇雷：交定金后开发商破产了

2016年8月至9月，在中介公司“美亚基业”的推荐下，李先生在美国德克萨斯州投资购买了一座尚未建设的房产，并向指定托管账户支付了定金55500美元以及350美元的资金托管费。李先生本以为，这次投资会在未来几年给他带来稳定的租金收益，却没有想到，这是一场长达3年多的糟心事的开始。

按照双方约定，李先生所缴纳的55500美元定金，是房产总价值的25%。在依约缴纳定金后，身在国内的李先生，开始不断通过“美亚基业”了解房屋建设的情况。然而，“美亚基业”给李先生的答复却越来越不尽人意。在2016年9月至2018年7月，接近2年的时间里，“美亚基业”不断告知李先生，房屋的交房时间需要向后拖延，直至双方约定的房屋交付的最后期限即将到来。

2018年7月，“美亚基业”通知李先生，这个已拖延了近2年的项目不仅尚未开建，且项目开发商名下已无任何财产，开发商股东已以个人名义申请破产。“美亚基业”告诉李先生，目前李先生已不再适宜对开发商做任何法律追究。也就是说，李先生的投资彻底失败了，而且无法通过法律手段向开发商索回损失。

▲配图，图文无关“美亚基业”耗时2年仍不知土地权属

对于“美亚基业”的告知，李先生非常不满。他认为，“美亚基业”作为居间方，对于此次投资失败存在着很大的责任。李先生提供的证据资料显示，在售房之初，“美亚基业”曾出具服务承诺书，承诺为李先生提供海外房地产居间服务，并保证所提供的房地产信息证件齐全、手续完备；广告不夸大，不误导，资料可靠，整个流程安全高效。

然而，在后续的沟通中，李先生发现，在房屋推介之时，“美亚基业”尚未查清开发商是否拥有土地所有权。甚至，直到2018年5月，李先生所投资的项目已出现接近2年未开工的情况下，“美亚基业”仍未查清房屋的土地权属。直至2018年2月，“美亚基业”才告知李先生，开发商总部实际位于美国密歇根州底特律市，这与在推介时，“美亚基业”所提供的宣传材料并不一致。

此外，2017年8月，在项目近1年未动工的情况下，李先生开始不断向“美亚基业”提出终止合同及退款申请。然而这些申请均被“美亚基业”以房屋最晚交付期未到期为由拒绝，直至2017年10月，在项目仍未动工的情况下，李先生得知其购房款已由安全托管账户划至开发商账户，资金被异常划转。

法院判决：被告未尽审查核实义务

上海市黄浦区人民法院认为，中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。“美亚基业”作为专业的中介机构，应当在居间活动过程中依照诚实信用的原则，对委托人尽到勤勉、谨慎的调查、审核义务。“美亚基业”对房屋土地及开发商信息未尽到审查核实义务，在相关信息不明的情况下，未作明确风险提示，仍推介李先生与开发商签订购房合同，最终导致李先生无法实现合同目的，造成了李先生的经济损失。

“美亚基业”未尽到交易安全保障责任，需承担与其过失程度相应的赔偿责任。与此同时，李先生作为购房合同相对方，亦有审慎的注意义务。因此，黄浦区法院判决“美亚基业”需向李先生支付购房定金损失44400美元，即李先生所支付定金的80%，同时“美亚基业”需向李先生支付2016年9月20日至实际支付之日止的资金占用损失。