【财眼观两会】政府工作报告为什么关注大城市住房问题？莫天全这样解读

中新经纬客户端3月5日电 (薛宇飞)今年的政府工作报告中提出，解决好大城市住房突出问题。在2020年12月召开的中央经济工作会议也出现了这一提法。

全国政协委员、房天下董事长莫天全在接受中新经纬客户端专访时认为，大城市住房问题突出与人口流入增加、住房供需失衡有关，建议各城市根据自身实际情况，因地制宜出台相应的房地产市场政策，而不是搞一刀切。租赁住房市场的发展，对解决大城市住房问题有重要意义，当前应当加强对长租公寓企业的监管，并关注行业内存在的非正常性金融业务。

因地制宜制定调控政策 三方面规范租赁市场

全国政协委员、房天下董事长莫天全。受访者供图

今年的政府工作报告提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。

对于政府工作报告再提“房住不炒”，莫天全认为，在这一方针的指导下，“十四五”期间的房地产市场会保持相对稳定的状态，不会出现大起大落。经过前几年的持续调控，供给方与需求方的心态趋于正常，都期望着市场能够平稳、健康，特别是供给方不敢随意调整市场价格。这些都将有利于市场朝着良性方向发展。

在2020年12月召开的中央经济工作会议提出解决好大城市住房突出问题之后，市场一直较为关注这一提法。为什么大城市的住房问题会受到关注？有哪些问题需要解决？

莫天全称，大城市住房问题突出，是由几方面原因导致的：一方面是大城市就业机会多，城市发展水平高，吸引了更多人涌入，产生更多的住房需求；另一方面是大城市由于住房供需结构失衡，房价上涨速度较快，出现住房与收入的矛盾。

“一个关键原因还在于全国经济发展不均衡，如果小城市，尤其是西部、西北、东北等区域的城市发展向好了，也会在一定程度缓解大城市的人口与住房压力。”他补充说。

“针对大城市的住房问题，国家已经出台一系列举措，包括新房市场限价销售、加大租房土地供应、发展长租公寓等，这些举措落地后，大城市的住房问题会逐步得到改善。” 莫天全对中新经纬客户端称，建议各城市根据自身实际情况，因地制宜出台相应的房地产市场政策，而不是搞一刀切。那些供不应求的城市，调控应当从严。

今年的政府工作报告，对租赁住房着墨较多，提出了增加保障性租赁住房供给、规范发展长租房市场、降低租赁住房税费等举措。对此，莫天全认为，租赁住房市场的发展，对解决大城市住房问题、实现“居者有其屋”有重要意义。

莫天全表示，近两年，一些长租公寓企业爆雷或跑路的问题引发较多关注，未来仍需加强市场监管。加强监管首先是规范市场秩序，一些出问题的长租公寓企业，普遍存在“高价收房、低价租出”的行为，扰乱了正常的市场秩序，要进行规范。其次，租赁行业存在很多资本运作，一些非正常性的金融业务夹杂其间，需要主管部门严查。最后，要避免租房市场集中度过高，出现垄断情况。

房企资金压力增大 新房市场没有见顶

从去年至今，“三道红线”、银行业房地产贷款集中度管理制度、土地集中拍卖等政策相继出台，对房地产开发企业进行了限制。这些政策，将如何影响未来的房地产市场？

莫天全分析认为，政策的初衷是维护“房住不炒”的稳定局面，防止房地产泡沫化。出台前两项政策的有三种目的：一是降低部分房企财务杠杆，改变房企高杠杆的经营模式，降低经营风险；二是限制资金流向房地产，抑制市场过热，减少市场波动，使市场呈现弱周期性；三是限制资金流向房地产领域后，可以更好促进金融、房地产与实体经济的均衡发展。

“土地集中拍卖，让开发商的资金压力增大，土拍溢价率可能会降低。溢价率的降低，意味着土地价格的下降，这会对周边房价产生强烈的降价暗示，有利于抑制房价的过快上涨。”他解读称。

莫天全指出，上述政策实施后，房企最大的挑战应该是资金周转问题，现在可以看到，一些房企在资金收紧的情况下，已经开始打折促销、回笼资金。“在短期内，一些资金实力较弱的企业的业绩增速会下降、利润空间被压缩，但这些都是短期的，只要习惯并渡过这个阶段，不再追求短期暴利与爆发式增长，就不会有问题。”

谈及对新房市场的看法，莫天全认为，从最近5年新建商品房成交面积来看，增速显现乏力，中国的房子已经太多了。但是，住房矛盾依然存在，一个很大的原因就是，不少人在三四线城市有住房，在一二线城市租着房。因此，对主流城市、人口流入量大的城市而言，住房需求依然旺盛，仍有很大的市场空间，新房市场并没有见顶。

“未来5-10年的房地产行业依然是中国最好的行业之一，不管是对从业者还是市场来说。”莫天全预测。(中新经纬APP)

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