8月6日，中国证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》。上交所债券业务中心总经理佘力在8月9日的“2020 中国资产管理年会”上表示， REITs 发售指引、指南等配套规则预计9 月初正式对外发布。招聘网站信息显示，博时、华夏、海富通、新华、德邦等公募基金及中金公司等券商纷纷发布 REITs 投研团队招聘启事;已有基金公司称完成项目上报。这一市场蓄势待发。

根据国家发改委8月3日发布的《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》，上海证券基金分析师姚慧认为，新基建项目可能成为热点。酒店、商场、写字楼、公寓等我国类REITs和海外REITs中较普遍项目，推进公募REITs的时间可能晚些。

对比8月6日发布的“指引”和4月30日发布的征求意见稿，姚慧认为，本次指引在基金扩募、基础设施项目收购方面进行了修改，在尽职调查、投资者适当性管理、信息披露等也进行了细化。预期基础设施 REITs 试点项目即将正式启动：1、“信息网络”相关项目将成为热点；2、基础设施基金的投资属性得到加强；3、监管层压实各方责任，保护投资者合法权益，基础设施基金正式开闸指日可待。

瑞银证券分析师徐宾也认为，相比较之下，数据中心是公募REITs的理想标的。因为数据中心行业具有重资产、高杠杆、现金流稳定的特点。瑞银证券预测，数据中心未来几年投资增长可以达到30%左右。

姚慧分析，指引在基金对外借款方面也作了较大修改，杠杆率由20%放大到40%，同时借款用途增加了日常运营和项目收购选项，显然更有利于基础设施REITs 通过高效管理和再投资为投资者带来更多增益。对比海外 REITs 政策，40%的杠杆率已接近新加坡、香港45%的限制。且对用于项目收购的借款要求严格，防止了基金通过杠杆盲目扩张，对投资者收益造成负面影响。

本次“申报工作的通知”和“指引”的公布，使得基础设施 REITs 同成熟市场 REITs 进一步趋同，针对 REITs 的税收中性政策可能成为唯一区别。据佘力的发言，姚慧预测具有针对性的税收优惠政策的正式推出还需要一个过程。

对在二级市场专研股票债券投资组合管理的公募基金管理人而言，基础设施基金在投资思路和管理模式上差异极大，可被视为大资管行业蓝海。一般来说创新业务头部公司将拔得头筹，由于基础设施 REITs业务的特殊性，母公司或者旗下资管子公司有 REITs 或类 REITs 业务的研究或实践经验的基金管理人可能占先发优势，而那些希望借此业务实现弯道超车的中小基金公司也兴趣浓厚。